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拆分商业IPO应对高负债 宝龙地产如意算盘能打响吗?

时间:2019-11-24 13:23:13

分拆商业部门并上市是个好举措吗?

商业地产领域最终出现的知名品牌并不多。

宝龙地产就是其中之一。这家总部位于福建的房地产公司成立于2003年,曾以商业地产为特色,一度与万达商业地产平起平坐。

2009年,该公司率先登陆香港证券交易所。其5年来的高增长已经成为商业房地产的领导者。然而,遗憾的是它没有持续一百天。近年来,由于商业房地产政策的变化和行业的繁荣,公司的高速增长开始扭转。

33%、23%和20%,宝龙房地产收入增长率从2015年到2016年大幅下降。

不,这家商业地产公司在规模压力下,将从2016年开始开发住宅地产。

这一转变的影响是显而易见的:2018年合同总销售额飙升至410.36亿元,而2017年为208.8亿元。超过80%的销售额来自住宅产品。截至今年上半年,宝龙房地产与附属和控股实体实现合同销售额292亿元,同比增长78.7%。

但是公司的转变也要付出巨大的代价。《每日金融报告》指出,包龙的净负债率大幅上升,2017年达到86.8%,比2016年上升10个百分点,2018年达到91.4%。

高负债率要求宝龙房地产有更多的融资来源。宝龙业务的拆分可能会改善公司的财务指标。今年8月,宝龙商业向香港交易所提交招股说明书进行上市融资,而整个新商业公司才成立5个月。

这一举措能实现公司的愿望吗?让我们先看看宝龙房地产目前面临的问题。

1高负债率

由于转向住宅地产为时已晚,宝龙地产在过去两年疯狂地补充了土地储备。

宝龙房地产土地储备总建筑面积三年多来增长了85%。其中大部分是商业和住宅高质量地块,因此公司的杠杆一直处于高负荷状态。财务结果显示,截至2019年6月底,宝龙房地产的总负债已攀升至1082亿元,比2018年底的992亿元增加约90亿元。

截至今年年中,公司总借款约为495.94亿元,比去年的443.96亿元增长11.7%。贷款增长率似乎是正常的,但令市场惊讶的是,以下贷款成本增长率是贷款增长率的两倍。

据《每日财务报告》统计,宝龙房地产今年上半年借款成本达到16.9亿元,比2018年同期增长35.4%。

主要原因是什么?我们注意到,由于2019年上半年资本市场的变化,公司实际贷款利率从2018年上半年的约5.95%上升至2019年的约6.24%。

利息支出是企业财务支出的主要部分。过高的费用有侵蚀公司净利润的风险。房地产进入白银时代,房地产企业融资渠道收紧,成本增加,宝龙房地产分拆上市确实有现实的考虑。

2.目标竞争地位尴尬

宝龙地产主要是商业地产。主要从事资产的现金流滚动和商业运营的开发与补充,类似龙湖和万达。然而,与龙湖相比,包龙湖的整体规模要小得多,也更加保守。与万达相比,随着万达一路飙升至一线和二线城市,宝龙对其发展的影响越来越大。

宝龙是一家商业地产开发商,为自己定位,但现在它对公司的贡献不到20%。公司的战略核心商业地产地位面临挑战,但同时,其住宅地产市场竞争力因起步较晚而不足。

因此,业界担心公司的发展。除了公司自身面临的不断上升的财务压力之外,随着其他竞争对手如欢乐城(Joy City)和华润置地(CR Land)在商业领域发挥实力,宝龙还需要做出很多努力来保持其在商业地产中的份额。

包龙业能承担重任吗

在今年的中期新闻发布会上,宝龙地产总裁许方化在业绩新闻发布会上透露,宝龙地产在下半年的两项行动是适当促进销售和增加募集金额。二是要谨慎占用土地,降低三线、四线城市的土地保有程度。一手打出了“生存和支撑业务”,许方化的另一张牌是分拆宝龙商业上市。

然而,与当年在香港交易所上市的万达商业不同,分拆后的宝龙商业是一家轻资产公司,拥有两大业务:商业运营和物业管理服务,赚取服务费。最大的客户和90%的收入来源是宝龙控股及其子公司。

因此,分拆上市的“宝龙业务”规模很小,去年净利润1.33亿元,收入12亿元。可以比较的是,仅在今年上半年,退出香港交易所的万达商业集团就有330亿元的收入。因此,这基本上决定了宝龙业务融资规模的上限不会太高。

更重要的是,新分拆的宝龙业务负债累累。招股说明书显示,2016年至2018年,该公司的资产负债率分别约为99.1%、94.5%和89.4%,远高于行业平均水平。从包龙现有项目的运营情况来看,被剥离出来进行商业运营的轻资公司的运营能力是否会得到市场的认可还不得而知。

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